Gegen überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen kann man sich wehren. Hierbei sprechen wir von Erstattungen im Umfang von 25 – 50 % der gezahlten Entschädigung.
Wenn das Darlehen aufgrund eines Verkaufs der finanzierten Immobilie oder aufgrund des von der Hausbank abgelehnten erweiterten Kreditspielraums vorzeitig zurückgezahlt werden soll, so gewinnt die Darlehensgeberin einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für den ablösewilligen Kunden reicht der Hinweis an das Institut, dass der Kredit aus einem der oben genannten Gründe abgelöst werden wird. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung soll der Verlust ausgeglichen werden, der dadurch entsteht, dass die Bank die vertraglich vereinbarten Sollzinsen bis zum Zinsbindungsende nicht mehr erhält. Ohne die vorzeitige Ablösung hätte sie diese noch weiter vereinnahmen können.
Die Vorfälligkeitsentschädigung umfasst einerseits den entgangenen Gewinn der Bank aus der vorzeitigen Rückzahlung. Zum anderen aber hat der Kunde dem Geldhaus ebenso eine mögliche Verschlechterung bei der Neuausleihe der Gelder, also eine geringere Verzinsung, auszugleichen.
Der Sollzinssatz eines Darlehens setzt sich aus den nachfolgenden Komponenten zusammen:
- Refinanzierungszinssatz
- Verwaltungskostenaufschlag
- Risikokostenaufschlag
- Gewinnaufschlag
Wenn das Geldinstitut sich des sog. Aktiv – Passiv – Vergleichs bedient, was die Regel ist, wird unterstellt, dass das Institut die vorzeitig empfangenen Gelder in sichere Pfandbriefe wieder anlegt. Mit der vorzeitigen Rückzahlung entfallen damit für die Zukunft die Positionen „Verwaltungskosten“ und „Risikoprämie“, denn die Bank tauscht ein unsicheres Darlehen gegen eine sichere und bürokratiefreie Geldanlage. Die beiden Komponenten sind somit aus dem Sollzinssatz herauszurechnen und führen zu Erstattungen des Kunden.
Während die Verwaltungskostenersparnis pauschal mit 100 EUR jährlich angesetzt werden kann, gestaltet sich der Abzug für die ersparten Risikokosten als etwas schwieriger zu ermitteln. Die ersparten Risikokosten setzen sich aus zwei Komponenten zusammen:
- den Standardrisikoaufschlag gegen den Eintritt erwarteter Verluste,
- den zusätzlichen Risikoaufschlag gegen unerwartete Verluste.
Mit dem Risikoaufschlag gegen den Eintritt erwarteter Verluste füllt die Kreditgeberin einen Geldpuffer auf, der dazu dient, den Ausfall eines einzelnen Darlehens unter bspw. 100 Krediten abzupuffern.
Daneben ist die Darlehensgeberin gesetzlich verpflichtet, für jeden Kredit als zusätzlichen Risikopuffer eine Eigenkapital – Rücklage zu bilden. Damit soll sichergestellt werden, dass das Kreditinstitut beim gleichzeitigen Ausfall mehrerer Darlehen (wie z. B. unter den gegenwärtigen Energiepreisschocks) nicht in die Insolvenz gerät, eine Art Versicherung auf eigene Kosten.
Die Höhe der beiden Aufschläge richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben, die den Darlehenstyp, dessen Ausfallwahrscheinlichkeit und die erwartete Ausfallhöhe berücksichtigen. Das Eigenkapital wird dem Kredit direkt unterlegt und erspart der Bank somit den Einsatz von Fremdmitteln. Aufgrund des „Hebels“, des Verhältnisses von Eigenkapital zu Fremdkapital, erwirtschaftet das Eigenkapital eine hohe Rendite. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung wird dieses Eigenkapital wieder frei und kann dieselbe Rendite in einem Folgegeschäft erzielen, das ohne die vorzeitige Rückzahlung nicht möglich gewesen wäre. Mithin ist der Risikoaufschlag gegen unerwartete Verluste ebenfalls herauszugeben. Entsprechende Aufschläge können bei Verbraucher – Immobiliendarlehen durchaus die Marke von 0,7 % jährlich überschreiten. Insbesondere bei Finanzierungen mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers sind diese Risikoersparnisse besonders hoch.
Mit der Rückzahlung des Darlehens entfällt die Notwendigkeit, das Darlehen gegen ein Ausfallrisiko abzusichern und damit auch der Grund für eine Erhöhung der Sollzinsen, was bedeutet, die Darlehensgeberin darf die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mit dem gesamten, sondern nur mit einem um die Risikoprämie/Risikoaufschlag reduzierten Sollzinssatz berechnen.
Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt, Diplom – Volkswirt, der u. a. in renommierte Fachzeitschriften zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungen publiziert hat, erstellt finanzmathematische Gutachten. Er hat festgestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung deshalb zu hoch ausfallen, weil die Risikoprämienerstattungen zu niedrig angesetzt werden. Umfasst zum Beispiel die Rückzahlungssumme 250.000,00 €, die Restlaufzeit 5 Jahre und betrug der Risikoaufschlag bei Vertragsschluss 1 %, zahlt der Darlehensnehmer eine um den Betrag von ca. 12.500,00 EUR zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung.
Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt, Diplom – Volkswirt, Telefon: 04161/996816, E – Mail: mail@wehrt.de, erstellt in Kooperation mit Rechtsanwalt Strecker, LL.M. finanzmathematische Gutachten. Die Erstellung dieser Expertisen bepreist Prof. Wehrt auf Anfrage auch nach einem erfolgsabhängigen Modell. Er berechnet dann nur von der erzielten Ersparnis gegenüber der Forderung des Kreditinstituts ausgehend, sein Honorar.
Rechtsanwalt Strecker, LL.M., Telefon: 0251/97440414, E – Mail: info@rechtsanwalt-strecker.de, bietet an, auf der Grundlage des finanzmathematischen Gutachtens die Interessen der Darlehensnehmer nach den gesetzlichen Vorgaben des Rechtsanwaltsvergütungsgesetz zu vertreten.